-01-
今天上午，河西南千万豪宅项目开盘，推出的最后一批收官房源，据悉已经全部售罄，目前只剩下最后一栋楼的库存。南京顶豪市场的新房，开始见底。6月24日，城中玄武湖畔墅级大平层银城金陵玖园，建面约-㎡，售价-元/㎡，总价-万元，且首付要求8成的30套收官房源，宣布基本售罄，即将收官；4月21日，河西南滨江ONE压轴的、总价千万起的61套新房，首付8成情况下被一抢而空，当天宣布全部清盘……除此之外，南京新房房价天花板、仅剩最后2栋楼的葛洲坝南京中国府，近期也有消息传出即将加推，按照此前项目逢开必摇号的趋势，最后的套房源一旦开盘，很有可能和滨江ONE一样，当天就会宣布清盘。南京顶豪，一个个的和新房市场再见。因此，当河西今天开盘的千万豪宅，套房在八成首付的条件下，不仅人参与报名，更是炸出了南京为数不多有钱的人才号时，也就可以理解了，再不出手，就没机会了。在南京如今人才号严格管控的情况下，这家楼盘还能聚集这么多千万资金的人才号，43套人才房，78人报名，中签率57%！要知道在此之前，河西南的人才报名，最低还创造过仅有2人的历史记录。这么一对比，就能感受到买房人对于顶豪即将“消失”的急迫感了。目前南京剩下的顶豪机会实在不多：城南赛虹桥的越城天地中心，别墅，单价5.1-6.5万/㎡，总价万+；江心洲的中南璞境，-大平层，带包单价5.4万/㎡河西金茂府，-㎡大平层，前期均价5.2万；河西中新盘海玥花园，-㎡大平层，目前放风带包6.7万，总价不会低于千万；河西新盘长江华府，大平层现房，-㎡，放风6.5万；……很明显，就算是剩余不多的顶豪，多数也还集中在河西，河西之后，很有再无顶豪的趋势。再加上南京现在土拍实行两集中、“双限地”*策，有限且看得见的利润空间下，很少会有开发商愿意在高端、品质上下功夫，那么如今站在南京房价金字塔尖的高端产品，很可能会成为绝版。不过如果不拘泥于新房，那么选择则很可能要大得多。-02-就在本月初，城东豪宅金陵雅颂居成交了一套㎡的三室，总价高达万元：孟祥远消息，江北核一套㎡雅居乐滨江国际大平层，买方直接一次性付款，万拿下；很明显，越来越多的人将目光转向了千万级的二手豪宅。有了买方，卖方呢？现在全国多城市的二手房市场，几乎都陷入了“停贷”恐慌之中，涉及广州、杭州、合肥、武汉等多座城市。特别是以深圳为首、前期实行二手房调控的城市，开始出现越来越多的出现二手“笋盘”：点开图片发现，都是降价大几百万的千万豪宅：现在南京市场上也传出了有少数银行二手房暂时停贷的消息，因此我们不排除，未来南京的千万级二手次新房，可选择余地也会越来越多。这下，卖方也有了。不过除了二手房，新房豪宅，貌似开始越来越多。中国府这一类的千万级顶豪虽然越来越少，但4万+不到5万/㎡的大平层豪宅，早已不再是河西专属：大校场：金地大成雅境——最大㎡；金陵华夏中心——、、㎡；金基望樾府——、、㎡……新玄武纯新盘复地·明日之城：、、㎡另外城中还有个容积率1.75的城中栖霞建设G17地块，也是一个妥妥的豪宅胚子。更重要的是，如果将标准再降低，那么你会发现，3万+，逼近4万/㎡的大平层，南京开始全面开花：燕子矶——6月24日，宝能滨江府推出建面约-㎡环幕凌江大平层，均价3.6-3.7万元/㎡，总价在-万之间。这是继仁恒公园世纪之后，燕子矶再一次推出的大平层项目。宝能滨江府效果图江北核——就在最近，江北核心区CBD板块的纯新盘中交锦方公开，户型在-㎡之间，最大㎡从户型图来看，也是个瞰江大平层，四方两厅两卫，且4开间朝南，中间大横厅：百家湖——阳光城檀境在上周末公开，三大主力户型、、㎡，全是大平层，配顶跃㎡，㎡的边户五房两厅三卫，配13.5米L形跑道式阳台，°环幕观百家湖：但普通的大平层与豪宅、豪宅与顶豪，差距还是蛮大的，所以也不能将标准再一味的降低，不然南京与杭州甚至与苏州的距离，会越来越远。-03-在南京自身来看，现在市场上一些大而贵的二手豪宅们，要么价格长年不涨，要不成交量月月为0。与苏州杭州市场相比，无论是单价还是成交量，那就更要差得多。南京在链家上的数据，总价最高是万以上的筛选选项，近些年成交总套数套，我们大致数了一下：-万之间的成交套数就占据了一多半：约计套！-万：套左右-万：套左右千万级别仅有约套左右超过万的，只有5套：钟山国际高尔夫，万，年成交玄武湖金茂广场万，年成交帝豪花园别墅万，年成交玛斯兰德百香果街区万，年成交美林墅2万，年成交在这方面，不用杭州，苏州就能秒杀南京了。苏州在链家上总价筛选选项，最高不是万，而是万！为了形成对比，我们拉了个表格：不管是万-万，还是-万，乃至万以上的成交数量，南京与苏州都存在相当大的差距！千万级以上的，南京成交不到套，而苏州是套！杭州的二手房成交数据被锁看不到，但我们依然能从前期媒体报道，以及现在的二手房挂牌价看出，杭州的成交量，只会比苏州多，更遑论南京了。更令人吃惊的是，南京千万级豪宅，单价上过10万的寥寥，多数在4-6万之间徘徊：而挂牌总价同样多万的杭州，单价早已站上10万+：看得出来，在杭州，单价10万+，总价万以上才是杭州标配，特别是钱江新城。南京其实也有10万+，只不过总价不需要千万，更不是豪宅，而是那些面积只有二三十、三四十的小户型、是那些又老又破又小的学区房！南京与苏州、杭州之所以会有如此的差距，归根究底还是南京豪宅集中的地方——城中、河西，被苏州工业园区以及杭州钱江新城遥遥领先。一个有电商新经济的网红明星，一个有富裕的县级经济的oldmoney，杭州可以说自己“杭州的千万豪宅，从来不缺买家！”苏州亦然。至少拥有高端消费的人口这块，南京与之还有很长一段距离。不过好在，追求顶豪，南京还有希望。希望最大的，目前莫过于江北核心区。写在最后：早在年，南京就已启动“集成电路产业地标”锚定“芯片之城”目标，定下“一核两翼多基地”的产业空间新布局。高端产业带来的不仅仅是高端人才、还有一系列相应的营收规模。其中，一核是指以江北新区为核心；与此同时，江北新区更着力发展建设“两城一中心”，即未来的基因之城、芯片之城、新金融中心。高端的产业规划一旦落实，高端人才、高营收也将不是问题。更重要的是，它有地，还是优越自然条件的滨江景观，且离主城、河西近！这就是两隧之间的核心区滨江板块，已经完全空地，路网更是四通八达，与河西隔江相望，临江而居。此前隧道口的雅居乐滨江国际、启迪水木滨江等楼盘都已尝试过打造大面积的顶跃产品，事实证明，效果不错。未来这些地块出让，则很有可能会打造成滨江顶豪，而江北核心区则也希望成为一个能与苏州工业园区、杭州钱江新城相媲美的区域。问题是，这些行业能否培养出消费顶豪的人群？-End-识别