土地余款2011年集中支付 加码房企销售重负
摘要：加息、限购、信贷紧缩，无疑都触动着开发商资金链最紧张的神经，除此之外，2010年全国2.7万亿元土地出让金中一半土地款须在今年支付，于是，发债、房地产信托、海外融资、民间借贷拆借，有门路的开发商们无所不用其极。但与此同时，让开发商真正来钱的销售却在楼市调控的大背景下陷入了观望的气氛中。另外，根据本报调查，2010年房地产企业拿地疯狂，全年土地出让金达到2.7万亿元，而其中一半的土地款须在2011年支付，开发商资金支出压力将继续加大
随着房地产市场调控的不断深入，开发商“真差钱”的事态已经开始蔓延。加息、限购、信贷紧缩，无疑都触动着开发商资金链最紧张的神经，除此之外，2010年全国2.7万亿元土地出让金中一半土地款须在今年支付，于是，发债、房地产信托、海外融资、民间借贷拆借，有门路的开发商们无所不用其极。但与此同时，让开发商真正来钱的销售却在楼市调控的大背景下陷入了观望的气氛中。
开发商“真差钱”
从去年年底到今年春节的三次连续加息，已经让开发商们开始伤脑筋了。在上一波加息之后，SOHO中国董事长潘石屹(博客)在博客中就表示，这会增加开发商2%的财务成本。
另外，根据本报调查，2010年房地产企业拿地疯狂，全年土地出让金达到2.7万亿元，而其中一半的土地款须在2011年支付，开发商资金支出压力将继续加大。
不仅如此，加息之后的资金紧张预期也增加了开发商海外融资的欲望。目前，国内1年期贷款利率已经高达6.06%，5年期贷款达6.6%，这与开发商发行海外债券的成本进一步拉近。今年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。
事实也正是如此。就在央行宣布加息的前一天，2月7日，也就是大年初五，碧桂园表示将发行7年期的优先票据。具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。其中，高盛（亚洲）以及摩根大通为拟定票据发行的联席全球协调人，高盛（亚洲）、摩根大通以及德意志银行为票据发行的联席账簿管理人。
而在此前，佳兆业、恒大、中骏、瑞安等房地产商均宣布发行债券。数据显示，2011年的头两个月内，房企通过境外发行高息债融资总额约200亿元。
房企急着发债融资，正是房企资金链逐渐紧绷的真实写照。Wind数据显示，截至2010年三季度，超过50%的房地产企业流动资金比率小于2，据业内人士分析，这充分显示公司短期债务风险很大。
中信证券分析师丁勇文表示：“今年情况与原来贷款容易的时候不同，一旦旧贷款已还而新贷款不能获得，企业将立即面临巨大的现金流压力，甚至有资金链断裂的风险。”
从融资渠道看，开发商A股IPO、借壳上市等直接融资渠道已叫停，定向增发融资去年仅有两家公司获批；而信托融资的资金成本已超过15%，间接显示开发商已很难从银行获得增量资金。
房企研究销售对策
显然，面对如此严峻的资金支出形势，和“一波未平又起一波”的房地产调控，2011年开发商们的销售压力越来越大。对此，地产商们却显得有点低调。
与2月初高调宣布1月销售超过200亿相比，万科在*策连番出台之下显得十分谨慎。联系了北京万科营销总监肖劲，他在接受采访时表示，目前“国八条”、“京十五条”对于房地产市场销售的影响很大，他们还需要研究对策，目前并不会对销售策略进行调整。
在采访中发现，大型知名开发商基本上都与万科抱有相似的态度。阳光100常务副总裁范小冲表示，从目前的市场情况来看，至少在三四月份，整个市场还是处于一种观望的心态，阳光100目前的市场主要是在二三线城市，销售策略暂时不会有太大变化。
当然，也有开发商已经对*策出台进行了预判，早在年初就已经调整了开发计划。绿地集团一位投资部负责人向表示，在*策调控继续从紧的背景下，自住性购房需求将重新回归为市场主导性需求，因此，在2011年，绿地将产品结构主要定位于中小户型，并继续挖掘二三线城市的开发潜力。
事实上，开发商如此表态的背后仍是“观望”。不仅全年的销售策略需要“研究再定”，开发商们当下的推盘计划也受到了限购的影响，有点无所适从了。“推盘预计在3月之后了。”2月17日，京东一楼盘售楼处经理告诉，项目原来预计今年初开盘，但是受限购等*策影响，大约有50%的购房者“想买也买不了了”。
而北京一售价预计超过3万元/平米的楼盘营销负责人也告诉，现在*府对高价楼盘查得更严，尤其“京十五条”又明确要实行差别化土地增值税预征率，所以高价项目定价和入市尤须谨慎。